Az elővásárlási jog olyan jogosultság, amellyel a jogosult belép egy már kialkudott adásvételbe. Az eladó által elfogadott vételi ajánlatot magáévá teszi, és az eredeti vevő helyett ő lesz a vevő, ugyanazokkal a feltételekkel. Az alapszabályokat a Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény) tartalmazza, egyes ingatlantípusoknál külön jogszabályok egészítik ki.
A mező- és erdőgazdasági földek elővásárlási eljárásai a földforgalmi törvény 2025-ös módosítása nyomán 2026. január 1-jétől új közzétételi és informatikai rendszerben zajlanak.
Egy ingatlaneladás akkor is elakadhat, ha az eladó és a vevő minden feltételben megegyezett. Ha az ingatlanra elővásárlási jog vonatkozik, és az eladó a vételi ajánlatot nem közli szabályszerűen a jogosulttal, a jogosult perben érvényesítheti, hogy a szerződés vele szemben hatálytalan. Ezután az ajánlat elfogadásával a vevő helyébe léphet. Résztulajdon, termőföld vagy önkormányzati érdekeltségű ingatlan eladásánál ezért az ajánlat elfogadása előtt tisztázni kell, hogy kit illet meg az elővásárlási jog.
Tartalomjegyzék
- Ki jogosult elővásárlási jogra egy ingatlannál?
- Mi a teendő eladáskor, ha elővásárlási jog terheli az ingatlant?
- Mi történik, ha az eladó megkerüli az elővásárlásra jogosultat?
- Négy téves feltevés az elővásárlási jogról
- Hol jelenik meg az elővásárlási jog a társasági jogban?
- Ahol az elővásárlási jog miatt elakadhat az ingatlaneladás
- Gyakori kérdések az elővásárlási jogról
Ki jogosult elővásárlási jogra egy ingatlannál?
Az elővásárlási jog szerződésből vagy jogszabályból eredhet.
Közös tulajdonban a tulajdonostársat illeti meg elővásárlási jog, ha egy másik tulajdonostárs a saját hányadát harmadik személynek adná el.
Jogszabály alapján az állam, a helyi önkormányzat vagy más, kifejezetten megnevezett személy is jogosult lehet. Ilyen esetek kapcsolódnak például a termőföldhöz, a világörökségi területekhez és a gyorsforgalmi utakat érintő ingatlanokhoz.
A szerződéses elővásárlási jogot a tulajdonos és a jogosult megállapodása hozza létre, és ezt írásba kell foglalni. Ha az ingatlannak egyetlen tulajdonosa van, és sem szerződés, sem jogszabály nem ad elővásárlási jogot, az eladót ilyen kötelezettség nem terheli.
Mi a sorrend, ha egy ingatlanra több elővásárlási jog is vonatkozik?
Ha ugyanarra az ingatlanra több jogosult is van, akkor a jogszabály meghatározza a sorrendiséget. A jogszabályon alapuló elővásárlási jog megelőzi a szerződéses elővásárlási jogot. Ha azonban több jogszabályon alapuló elővásárlási jog ütközik, az adott külön jogszabályok rendelkezéseit kell vizsgálni. Ezek határozhatják meg az elsőbbséget. Ezen túl a korábban hatályba lépett jog élvez elsőbbséget.
Mi a teendő eladáskor, ha elővásárlási jog terheli az ingatlant?
Az eladás menete az elővásárlási jog miatt egy közbülső lépéssel bővül. A vevővel kialkudott feltételeket először a jogosultnak kell felajánlani.
- Ellenőrizze a tulajdoni lapot, a korábbi szerződéseket és azt, hogy külön jogszabály ad-e elővásárlási jogot az ingatlanra.
- Közölje az elfogadott vételi ajánlatot a szerződés megkötése előtt írásban, teljes terjedelmében, minden elővásárlásra jogosulttal.
- Várja meg a jogosult nyilatkozatát az irányadó határidőn belül.
- Ha a jogosult elfogadja az ajánlatot, kösse meg vele a szerződést, mert a szerződés közöttük jön létre az ajánlat feltételeivel.
- Ha a jogosult lemond a jogáról, vagy a határidőben nem nyilatkozik, és a rá irányadó jogszabály ezt lemondásnak tekinti, kösse meg a szerződést az eredeti vevővel.
- Csatolja az ingatlan-nyilvántartási bejegyzési kérelemhez a jogosult nyilatkozatát arról, hogy nem él elővásárlási jogával.
Az utolsó lépést az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény végrehajtási rendelete, a 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet írja elő. Hogy mikor köthető meg a szerződés az eredeti vevővel, az a jogosultak körén és a rájuk irányadó szabályon múlik.
Mennyi ideje van a jogosultnak nyilatkozni?
A határidő a jogosultság alapjától és az ingatlan jellegétől függ. Termőföldnél a jogosultnak a kifüggesztés kezdőnapját követő 60 napon belül kell elfogadó nyilatkozatot tennie. Gyorsforgalmi utakat érintő ingatlanoknál a határidő 15 nap az ajánlat megérkezésétől. Világörökségi területen 30 nap a megkeresés megérkezésétől számítva.
A vevővel egyeztetett ütemtervbe ezt az időt be kell építeni. Egy termőföld eladása például a 60 napos határidő miatt nem zárható le napokon belül. Hogy melyik határidő vonatkozik az adott ingatlanra, azt az ügylet elindítása előtt érdemes jogilag tisztázni.
Mi történik, ha az eladó megkerüli az elővásárlásra jogosultat?
Ha a tulajdonos az ajánlatot nem közli, az eredeti vevővel kötött szerződés az elővásárlásra jogosulttal szemben hatálytalan. A szerződés tehát az eladó és a vevő között létrejön, a jogosulttal szemben azonban a felek nem hivatkozhatnak rá.
A jogosult ettől még nem lesz vevő. Perben kell érvényesítenie a hatálytalanságot, és ezzel együtt elfogadó nyilatkozatot kell tennie. Igazolnia kell azt is, hogy a szerződés teljesítésére képes. Ha ez sikerül, az ajánlat elfogadásával a vevő helyébe lép.
Egy cég eladóként így egy már aláírt ügylet után is perbe kerülhet. A kockázat akkor is fennáll, ha a jog jogszabályon alapul és nem szerepel a tulajdoni lapon.
Négy téves feltevés az elővásárlási jogról
„A tulajdonos szabadon eladhat, ha nincs bejegyzett elővásárlási jog.” Ez nem helytálló. A jogszabályon alapuló elővásárlási jog bejegyzés nélkül is fennállhat, és a tulajdonosnak ilyenkor is közölnie kell az ajánlatot.
„Ha a jogosult nem válaszol, az eladás rendben van.” Ha a jogosult nem válaszol, az eladás csak akkor folytatható le az eredeti vevővel, ha a jogosult számára biztosított, jogszabály vagy az általános polgári jogi szabályok alapján irányadó határidő eredménytelenül eltelt, és más elsőbbséget élvező jogosult sem kívánja gyakorolni a jogát.
„Elővásárlási joga csak a tulajdonostársnak lehet.” Ez sem helytálló. Törvény alapján az állam, a helyi önkormányzat vagy más megnevezett személy is jogosult lehet.
„A hatálytalan szerződés után a jogosult magától vevő lesz.” A jogosultnak perben kell érvényesítenie a hatálytalanságot, és elfogadó nyilatkozattal kell belépnie a vevő helyére.
Hol jelenik meg az elővásárlási jog a társasági jogban?
Elővásárlási jog a társasági részesedések, például az üzletrészek átruházásánál is felmerül. Ezeket a szabályokat a Polgári Törvénykönyv harmadik könyve tartalmazza. Ha egy cég ingatlanvagyona részesedés eladásával cserél gazdát, a társasági jogi szabályokat is meg kell vizsgálni. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges okiratok és nyilatkozatok a hatósági eljárás részét képezik.
Ahol az elővásárlási jog miatt elakadhat az ingatlaneladás
Az alábbi helyzetekben az eredmény a konkrét ingatlan és a felek viszonyainak részletein múlik, és egy hibás lépést később nehéz visszafordítani.
- Több jogosult van ugyanazon az ingatlanon, például tulajdonostárs és önkormányzat, és a rangsor dönti el, kinek az elfogadó nyilatkozata érvényesül.
- Egy korábbi szerződés elővásárlási jogot tartalmaz, és kérdés, hogy a kikötés érvényesen, írásban jött-e létre, illetve be van-e jegyezve.
- Az ingatlan termőföld, világörökségi területen fekszik vagy gyorsforgalmi utat érint, ezért eltérő határidő és eljárás vonatkozik rá.
- Az ajánlat közlése elmaradt, így a szerződés a jogosulttal szemben hatálytalan, és a jogosult perben a vevő helyébe léphet.
- Bejegyzett elővásárlási jog mellett hiányzik a jogosult nyilatkozata, ezért a tulajdonjog bejegyzése nem kérhető.
Ezekben a helyzetekben a vételi ajánlat elfogadása előtti jogi átvizsgálás védi a céget és a döntéshozóit. Ingatlanjogi munkánk részeként segítünk feltárni az elővásárlási jogokat, előkészíteni az ajánlat közlését és kezelni a jogosultak nyilatkozatait. További témák az ingatlanjogi cikkeink között olvashatók.
A vételi ajánlat elfogadása előtt a tulajdoni lapon túl azt is ellenőrizni kell, hogy külön jogszabály ad-e elővásárlási jogot, mert a jogszabályon alapuló jog bejegyzés nélkül is fennállhat. Termőföldnél a 60 napos nyilatkozati határidőt már a vevővel kötött megállapodás ütemezésébe be kell építeni.
Gyakori kérdések az elővásárlási jogról
Ki élhet elővásárlási joggal, ha eladom az ingatlanomat?
Közös tulajdonban a tulajdonostárs, jogszabály alapján az állam, a helyi önkormányzat vagy más, kifejezetten megnevezett személy. Elővásárlási jogot szerződés is adhat, ezt írásba kell foglalni. Ha több jogosult van, akkor a jogszabály sorrendiséget határoz meg.
Mit kell tennem, ha eladnám az ingatlant, de elővásárlási jog terheli?
Az elfogadott vételi ajánlatot a szerződés megkötése előtt írásban, teljes terjedelmében közölni kell minden jogosulttal. Ha a jogosult elfogadja, a szerződés vele jön létre az ajánlat feltételeivel. Bejegyzett elővásárlási jog esetén a tulajdonjog bejegyzéséhez csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy nem él a jogával (ha a jogszabály kivételt nem állapít meg).
Mennyi ideje van az elővásárlásra jogosultnak válaszolni?
A határidő az ingatlan jellegétől függ. Termőföldnél 60 nap a kifüggesztés kezdőnapját követően, gyorsforgalmi utakat érintő ingatlanoknál 15 nap az ajánlat megérkezésétől, világörökségi területen 30 nap a megkeresés megérkezésétől.
Mi történik, ha az eladó nem közli az ajánlatot a jogosulttal?
Az eredeti vevővel kötött szerződés a jogosulttal szemben hatálytalan. A jogosult ezt perben érvényesítheti, ha elfogadó nyilatkozatot tesz, és igazolja, hogy a szerződés teljesítésére képes. Ekkor a vevő helyébe lép.
Ha nincs bejegyezve az elővásárlási jog, szabadon eladhatom az ingatlant?
Nem feltétlenül. A jogszabályon alapuló elővásárlási jog bejegyzés nélkül is fennállhat. Ilyenkor a tulajdonosnak ugyanúgy közölnie kell az elfogadott ajánlatot a jogosulttal.
Ha a cég olyan ingatlant értékesít, amelynél tulajdonostárs, önkormányzat, állam vagy szerződéses kikötés alapján elővásárlási jog merülhet fel, az első lépés a jogosultak teljes körének feltérképezése még a vételi ajánlat elfogadása előtt. Megvizsgáljuk, kit illet meg elővásárlási jog, előkészítjük az ajánlat írásbeli közlését, és kezeljük a jogosultak elfogadó vagy lemondó nyilatkozatait, valamint az adásvételi szerződés erre vonatkozó kikötéseit. Budapesti irodánkban személyesen is egyeztethetünk, és elérhetők vagyunk az [email protected] címen, a +36 1 200 3447 telefonszámon, valamint a kapcsolat oldalunkon található űrlapon keresztül.
